Jaké
nemovitosti jsou vhodné k investičnímu nákupu?
Tuto otázku dostáváme velmi často. Proto ji budeme věnovat dnešní newsletter. Není jednoduché odpovědět krátce na tuto otázku, proto ji rozdělíme na několik části. Za prvé je nutné vědět jaký je účel naší investice. Po té je zapotřebí rozhodnout jaké časové období chceme investiciu využívat či jaká je naše představa o návratnosti investice. Následně již "pouze" počítáme a porovnáváme čísla. Naše společnosti se zabývajío mnoha způsoby, jak využít plně potenciál jakékoliv nabídky. Někdy se může zdát, že nabídka neodpovídá plně naším představám, ale pokud se udělá detailníz rozbor, je možné i takovouto nabídku výhodné zúročit. Je logické,že ne všechnyb nabídky vyhovují zahraničním investorům, kteří chtějí mít nemovitost nejenom v dobrém stavebním stavu, ale i v místě, kde je možné rychle dosáhnout prodeje. Ať už za cash či na bázi rent to own (splátkového kalendáře). Zde je několik
příkladu, jak postupujeme:
-
nákup nemovitosti, bez nutnosti oprav
Reálná hodnota je $50,000, nákup za $20,000. Touto transakcí získáme velmi solidní equity (rozdíl mezi nákupní cenou a hodnotou). Tudíž máme velký prostor k uskutečnění a realizaci zisku. Můžeme za
A ) prodat v hotovosti za $30,000 či
B) na splátky za $50,000
2. nákup nemovitosti, s nutností oprav
reálná hodnota $15,000, nákup za $2,000. Tímto způsobem získáme solidní equity, ale zároveň víme,že je nemovitost nutné opravit. zde máme tyto možnosti;
a) prodej za $4-5,000 a nemovitost neopravovat
b) opravit nemovitost a tím změnit její porovnávací hodnotu s jinými, stejně vybavenými nemovitostmi v okolí. V tomto případě, je nutné vědět, jaké jsou náklady na opravu PRED jejím nákupem. Berme v potaz nejhorší variantu, tzn., že opravy budou ve výši $15,000 (toto je hranice za kterou nikdy nejdeme). Pak jsou naše náklady v celkové výši $17,000. Opravou jsme změnili porovnávací hodnotu v místě a čase z $15,000 na$ 40,000. Opět máme dvě možnosti;
ba) přímý prodej za $20-23,000
bb) prodej na splátky za $40,000
V každém případě nám jakákoliv transakce přináší zisk. Nic by nebylo reálné, pokud bychom neměli znalosti místního trhu a zkušenosti s výše uvedenými prodeji. V současné době je pouze na našem uvážení jakým směrem nakupujeme dané nemovitosti, přesně dle zásad zmiňovaných v prvním odstavci. Zároveň je nutné podotknout, že žádný investor nesmí "podlehnout" kráse nemovitosti. Jak se zde říká "don't fall in love with it". Znamená to, že pokud by investor byl "zamilován" do nemovitosti, kterou koupil, bude ji po té těžko prodávat a jeho mysl mu bude "bránit" v uskutečnění obchodu, který mu přinese zisk!
"Knowledge is the power"